Meine 110 % Immobilienfinanzierung

Es wird Zeit für meinen ersten Beitrag zu meinen Immobilien. Dafür blicke ich heute gezielt auf eine meiner 110 % Finanzierungen. 110 % Finanzierungen gelten aus meiner Sicht nicht ohne Grund als riskant. Ich werde in diesem Beitrag darauf eingehen, wie sich meine 110 % Finanzierung entwickelt hat und wann ich diese für sinnvoll halte.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!

Immobilienkriterien

Eines meiner wichtigsten Kriterien möchte ich hier besonders herausstellen. Meine Immobilien dürfen niemals Renovierungsstau haben. Dadurch vermeide ich unnötigen Stress mit meinen Wohnungen. Das bedeutet nicht, dass die Wohnungen nicht abgewohnt sein dürfen. Aber die wichtigsten Gewerke müssen in gutem Zustand sein. Dazu zähle ich Fassade (Dämmung), die Heizungsanlage, die Balkone und das Dach. Diese Renovierungsarbeiten können nämlich richtig teuer werden. Auch wenn die Rücklage hoch ist, lasse ich die Finger von Objekten, bei denen bei diesen Punkten geschlampt wurde.

Anders sieht es in der Wohnung aus. Wenn hier etwas nicht in Ordnung ist, muss der Kaufpreis reduziert werden, falls dies nicht schon im Preis berücksichtigt ist. Trotzdem nehme ich hier keine Wohnungen, bei denen in den nächsten drei Jahren zu teure Renovierungen anstehen. Da man diese oft nicht voll von der Steuer absetzen kann.

Meine zweite 110 % Finanzierung

All meine Finanzierungen sind 110 % Finanzierungen. Das bedeutet, dass ich in meine Finanzierungen kein Eigenkapital einbringe. Ich gehe in diesem Beitrag gezielt auf meine zweite Immobilie ein, da diese mit nur einem Darlehen finanziert wurde. Alle anderen Finanzierungen von mir habe ich auf zwei oder mehr Darlehen aufgeteilt, um unterschiedliche Zinsbindungen zu erhalten. Des Weiteren ist bei dieser Immobilie im Nachhinein nicht alles gut gegangen. Mir persönlich ist es ziemlich wichtig, dass man bei 110 % Finanzierungen die Risiken nicht ignoriert.

Nun aber zu meiner zweiten Immobilie. Meine zweite Immobilie kostete 47.000 €. Da ich die Nebenkosten mitfinanzierte, nahm ich ein Darlehen über 51.000 € auf. Die Wohnung ist zum 01.05.2017 in meinen Besitz übergegangen und gehört mir damit schon knapp 6 Jahre.

Vom ursprünglichen Darlehensbetrag sind noch 42.665,62 € offen. Damit sind noch ca. 83 % des Darlehens offen. Geht man nun auf den Kaufpreis der Immobilie, stellt man fest, dass die Immobilie “nur noch” zu ca. 90 % beliehen ist. Mit jedem Monat sinkt dieser Wert weiter und meine freien Sicherheiten steigen weiter. Ähnlich verhält es sich auch bei meiner ersten Wohnung. Da diese aber mit zwei Darlehen über 10 und 15 Jahre Zinsbindung finanziert ist, lässt es sich dort nicht so einfach zeigen. Ursprünglich habe ich das Darlehen mit 270 € getilgt. Nachdem ich die finanzierten Nebenkosten zurückgezahlt hatte, habe ich die Tilgung auf 200 € reduziert. Dadurch erhöhte sich die Rücklage auf meinem Konto deutlich schneller.

An dieser Stelle gehe ich nun darauf ein, wann eine 110 % Finanzierung aus meiner Sicht sinnvoll ist.

Wann ist eine 110 % Finanzierung sinnvoll?

Mit einer 110 % Finanzierung überleiht Ihr aus Sicht der Bank immer eine Immobilie. Das bedeutet, der Kredit übersteigt die hinterlegte Sicherheit. Auch wenn Ihr die Immobilie unter dem aktuellen Marktwert erworben habt, nimmt die Bank immer den Kaufpreis als aktuellen Wert.

Aus meiner Sicht ist es vollkommen legitim, bei einer Finanzierung kein Eigenkapital einzubringen. Allerdings sollte man trotzdem im Besitz des Eigenkapitals sein. Das ist ein wesentlicher Unterschied, der Euch in schwierigen Situationen handlungsfähig hält. Ihr solltet Euch eine zweite Immobilie also erst dann kaufen, wenn Ihr Euer Eigenkapital entsprechend erhöht habt.

Das ist der zweite Grund, warum ich meine zweite Wohnung für diesen Beitrag ausgewählt habe. Bei dieser Wohnung gab es einen Schimmelschaden, welcher mir Kosten über 4.528,55 € bescherte. Da diese Wohnung sehr günstig war, hätte auch mein Einkommen ohne Eigenkapital für die 110 % Finanzierung gereicht. Ohne Eigenkapital hätte ich dann aber ein gewaltiges Problem gehabt. Ich hätte mir entweder Geld von Freunden oder Familie leihen oder einen weiteren Kredit bei der Bank aufnehmen müssen. Wenn beides nicht geklappt hätte, wäre die Immobilie liquidiert worden und ich wäre pleite gewesen. Ich muss das an dieser Stelle so drastisch ausdrücken, damit jedem klar wird, wie riskant eine 110 % Finanzierung ohne Eigenkapital ist.

Eine 110 % Finanzierung ist daher nur sinnvoll, wenn man eine gute Immobilie zu einem guten Preis kaufen kann und dabei das vorhandene Eigenkapital liquide halten will. Durch das strenge Einhalten meiner Kriterien habe ich bisher fünf Immobilien erworben. All diese Wohnungen tragen sich selber und erwirtschaften einen Überschuss. Die Kriterien reduzieren die Wahrscheinlichkeit, dass man nach dem Erwerb Eigenkapital aufwenden muss. Eine hundertprozentige Garantie dafür gibt es allerdings nicht. Obwohl ich alles beachtet hatte, konnte ich nicht verhindern, dass mein Mieter nicht richtig gelüftet hat.

Fazit zur 110 % Finanzierung

Eine 110 % Finanzierung ist ein gutes Mittel, um eine Immobilie kapitalschonend zu erwerben. Allerdings sollte man dieses Kapital immer in der Hinterhand haben, da man sich sonst aus meiner Sicht überschuldet. Ebenfalls sollte man nicht nur auf den Cashflow der Immobilie achten. Als erstes lege ich immer den Fokus auf den Zustand und die Substanz der Immobilie. Dadurch musste ich in vier Jahren erst 1x nennenswert Kapital aufwenden und wenn man ehrlich ist, sind 4.500 € Kapitalaufwand für Immobilien Peanuts. Wenn Ihr hier schlampt, können Kosten auf Euch zukommen, die selbst den besten Cashflow ins Negative drehen. Ich werde meine Immobilien auch zukünftig mit 110 % Finanzierungen erwerben und die Tilgung reduzieren, nachdem ich die Immobilie unter 100 % Beleihungswert getilgt habe.

Allerdings werde ich niemals von meinen Kriterien abweichen und solange es keine Immobilien auf dem Markt gibt, die diese erfüllen, bin ich mit meinen fünf vermieteten Immobilien zufrieden und werde weiter meine Schulden reduzieren und Eigenkapital aufbauen.